Mietobjekt Rechner
Validieren Sie Objektrenditen mittels Cap Rate und Cash-on-Cash Logik. Kalkuliert Tilgung, Instandhaltung und Leerstand fuer fundierte Ankaufskriterien.
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About Mietobjekt Rechner
Dieser Rechner schaetzt monatlichen Cashflow, Cap Rate, Cash-on-Cash Rendite, Kostenmix und moeglichen Verkaufsgewinn. Kein Finanzrat.
So verwenden Sie das Tool
Geben Sie Kauf, Kredit, Miete und optionale Kosten ein.
- Geben Sie Kaufpreis, Finanzierung und Miete ein.
- Oeffnen Sie Optionen fuer Kosten, Leerstand, Verwaltung und Verkauf.
- Pruefen Sie Cashflow, Renditen und Kostenmix.
Beispiele
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Mietobjekt mit 20% Anzahlung
Kaufpreis: $250,000 Anzahlung: 20% Kreditlaufzeit: 30 Jahre Zinssatz: 6.5% Monatsmiete: $2,200 Abschlusskosten: $7,000 Reparaturen: $10,000 Grundsteuer: $3,000/Jahr Versicherung: $1,200/Jahr Leerstand: 5% Verwaltung: 8% Wartung: $150/Monat Wertzuwachs: 3% Haltedauer: 10 Jahre Verkaufskosten: 6% Monatliche Kreditrate: $1,264.14 Gesamte Monatskosten: $2,050.14 Monatlicher Cashflow: $149.86 Cash-on-Cash Rendite: 2.68% Kapitalisierungsrate: 6.79% Geschaetzter Gesamtgewinn: $66,804.02
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Mietobjekt mit hoeherem Cashflow
Kaufpreis: $180,000 Anzahlung: 25% Kreditlaufzeit: 30 Jahre Zinssatz: 5.75% Monatsmiete: $1,850 Abschlusskosten: $5,000 Reparaturen: $8,000 Grundsteuer: $2,400/Jahr Versicherung: $960/Jahr Leerstand: 4% Verwaltung: 7% Wartung: $120/Monat Sonstige Kosten: $40/Monat Wertzuwachs: 2.5% Haltedauer: 8 Jahre Verkaufskosten: 5% Monatliche Kreditrate: $787.82 Gesamte Monatskosten: $1,431.32 Monatlicher Cashflow: $418.68 Cash-on-Cash Rendite: 8.66% Kapitalisierungsrate: 8.04% Geschaetzter Gesamtgewinn: $55,539.85
Praktische Anwendungsbeispiele
- Rendite-Benchmarking von Anlageimmobilien - Vergleichen Sie verschiedene Objekte anhand der Nettorendite und des Cashflows. Berücksichtigen Sie dabei standortbezogene Faktoren wie Grundsteuer und regionale Mietspiegel.
- Simulation des Hebeleffekts durch Finanzierung - Analysieren Sie, wie sich unterschiedliche Eigenkapitalanteile auf die Eigenkapitalrendite auswirken. Finden Sie das optimale Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und monatlicher Liquidität.
- Bewertung von Instandsetzungsmaßnahmen - Kalkulieren Sie, ob sich eine energetische Sanierung oder Modernisierung durch eine mögliche Mietsteigerung wirtschaftlich trägt und wie dies den Wiederverkaufswert beeinflusst.
- Kalkulation der Exit-Strategie - Langfristiger Vermögensaufbau - Modellieren Sie den Verkaufserlös nach einer Haltedauer von beispielsweise 10 Jahren, um die Auswirkungen der Wertsteigerung und der Verkaufsnebenkosten auf den Gesamtgewinn zu verstehen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Objektrendite und Eigenkapitalrendite?
Die Objektrendite (Cap Rate) zeigt die Verzinsung des Gesamtwerts ohne Berücksichtigung der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) bezieht sich nur auf Ihr tatsächlich eingesetztes Kapital nach Abzug der Kreditraten.
Wie werden Grundsteuer und Versicherungen berücksichtigt?
Geben Sie die jährlichen Fixkosten für Grundsteuer und Versicherungen ein. Diese werden im Modell auf die monatlichen Ausgaben umgelegt, um den verbleibenden Cashflow zu ermitteln.
Werden die Kaufnebenkosten in die Berechnung einbezogen?
Ja. Tragen Sie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision unter 'Closing Cost' ein, damit die Renditekennzahlen auf der Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten berechnet werden.
Was sollte unter 'Instandhaltung' eingetragen werden?
Hier sollten Sie die monatliche Instandhaltungsrücklage (z.B. für Wohnungseigentümergemeinschaften) oder kalkulatorische Kosten für zukünftige Reparaturen verbuchen.
Warum ist die Leerstandsquote für die Kalkulation entscheidend?
Ein permanentes Mietverhältnis ist selten. Eine kalkulatorische Leerstandsquote (oft 2-5% in Deutschland) puffert das Risiko von Mietausfällen bei Mieterwechseln ab.
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